房地产构建新模式关键是配置

xinwen.mobi · 发表于昨天 22:56

在房地产市场供需关系发生深刻变化的今天，中国房地产行业正告别过去“高杠杆、高负债、高周转”的旧模式，转向以“人、房、地、钱”要素优化配置为核心的高质量发展新阶段。这一转变旨在让住房真正回归其居住本质，实现从“有房住”到“住好房”的跨越。

1 房地产发展新模式的核心理念与时代背景
当前，构建房地产发展新模式被视为促进市场平稳健康发展的治本之策。这一模式的核心内涵是推动行业从规模扩张向质量提升转型，从短期逐利向长期价值创造转型。

1.1 理念转变：从规模扩张到质量提升
房地产发展新模式是面向高质量发展、可持续发展要求的系统性改革与创新。它以“房住不炒”为基本原则，旨在通过优化资源配置、重塑增长逻辑，构建市场供需动态平衡、行业运行安全稳健、居住品质持续提升的长效机制。

与过去相比，新模式的根本转变在于：

定位变化：从投资属性向居住属性回归，强化民生保障功能

目标调整：从追求增长速度转向提升发展质量

路径创新：从要素投入驱动转向创新和效率驱动

1.2 现实动因：适应市场新形势的必然选择
我国房地产市场供求关系已经发生重大变化，城镇化进程也进入新阶段。国家统计局数据显示，截至2024年末，我国常住人口城镇化率达67%，进入城镇化中后期。特大城市和都市圈仍持续吸引人口流入，而部分中小城市则面临“收缩型城市”风险。

同时，住房需求也从“有没有”向“好不好”转变。中指研究院数据显示，2025年前三季度，重点30城120平方米至144平方米房产成交占比提升至30%，大户型产品跻身新房市场成交主力军阵营。改善性住房需求已成为市场的重要支撑力量。

2 “人、房、地、钱”要素联动的核心机制
建立“人、房、地、钱”要素联动机制被普遍认为是构建房地产发展新模式的关键。住房城乡建设部指导各地以编制和实施住房发展规划和年度计划为抓手，根据人口变化确定住房需求，科学安排土地供应、引导配置金融资源，实现“以人定房，以房定地、以房定钱”，促进房地产市场供需平衡、结构合理。

2.1 “以人定房”：依据人口流动确定住房需求
“以人定房”要求根据人口总量、结构和流动趋势来确定住房需求总量和结构。具体包括：

城际层面：根据人口流动趋势动态调整土地供应，推行新增常住人口与土地供应挂钩

城内层面：促进职住平衡，将产业用地与住房用地捆绑开发，沿轨道交通走廊实现高强度土地开发

保障层面：精准识别城镇工薪群体和各类困难家庭的住房需求，优化保障性住房供给

2.2 “以房定地”：基于住房需求配置土地资源
“以房定地”要求根据住房需求来配置土地资源，实现土地供应与住房建设的精准匹配。这需要：

增量优化：增加都市圈核心城市建设用地，放宽容积率管制，提高土地开发强度

存量盘活：全面盘点存量住房资源，鼓励原物业权利人出租闲置土地，对于零星低效用地，允许集中更新改造和权属合并变更登记

结构协调：低能级城市优先消化库存，允许建设用地指标短缺城市与过剩城市之间依法进行跨地区流转交易

2.3 “以房定钱”：依据住房供给引导资金配置
“以房定钱”要求根据住房供给计划引导金融资源的合理配置。具体措施包括：

创新融资工具：推广基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）以实现资产证券化，鼓励企业并购重组以优化产业组织结构

优化融资机制：建立城市房地产融资协调机制，以城市为单元，实施项目“白名单”制度。目前全国“白名单”项目贷款审批金额已经超过7万亿元，有力保障了商品住房项目建设交付

资金闭环管理：一个项目确定一家银行或银团为主办银行，项目开发、建设、销售等资金都存入主办银行，主办银行保证项目公司的合理融资需求

3 房地产发展新模式的多维实施路径
3.1 完善住房供应体系，满足多元居住需求
住房供应体系正朝着保障和市场两个体系定位清晰、功能互补的方向发展。具体包括：

优化保障性住房供给：与“十四五”时期“有效增加”保障房供给相比，“十五五”规划的建议提法调整为“优化”，这反映出政策重心从“量”向“质”与“结构”转变。住建部数据显示，“十四五”时期，我国建设筹集各类保障性住房和城中村、城市危旧房改造等安置住房1100多万套(间)、惠及3000多万群众。

因城施策增加改善性住房供给：这是此次《建议》首次提出的概念。改善性住房供给重在“因城施策”，这是结合市场需求从“有没有”到“好不好”的重要转变而作出的方向引导。未来，精准匹配需求将成为住房供给的典型特征。

租购并举：健全住房租赁法规制度体系，保障承租人的合法权益，培育市场化、专业化住房租赁企业。随着人口数量结构变化、“Z世代”思想观念转变，住房自有已不再是普遍的需求目标。《2021中国城市租住生活蓝皮书》预测，2030年租房人口将达到2.6亿，住房租赁市场规模近10万亿元。

3.2 改革开发融资销售制度，防范化解行业风险
开发制度变革：在房地产开发方面，项目公司依法行使独立法人权利，企业总部履行投资人责任，项目交付前，严禁投资人违规抽挪项目公司销售、融资等资金，严禁抽逃出资或提前分红。

融资制度创新：在房地产项目融资方面，推广“保交房”工作中探索形成的办法：一个项目确定一家银行或银团为主办银行，项目开发、建设、销售等资金都存入主办银行，主办银行保证项目公司的合理融资需求。

销售制度优化：在商品房销售方面，有力有序推进现房销售，做到“所见即所得”，从根本上防范交付风险；继续实行预售的，规范预售资金监管，切实维护购房人合法权益。同时，《建议》提出“清理住房消费不合理限制性措施”，核心城市购房政策仍有优化空间。

3.3 建设“好房子”，提升居住品质
《建议》明确提出“建设安全舒适绿色智慧的‘好房子’”，并同步提出“实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动”。

“好房子”的五大标准：住建部提出通过好的标准、好的设计、好的材料、好的建造和好的运维等五项工作推动“好房子”建设。

居民对“好房子”的具体要求：被归纳为“六不六防三省三要”，即“六不”（不渗漏、不裂缝、不冷冰、不嘈杂、不危险、不污浊）、“六防”（防潮、防霉、防撞、防滑、防摔、防噪）、“三省”（省心、省事、省钱）、“三要”（要舒适、要美观、要智慧）。

全生命周期管理：《建议》还提出“建立房屋全生命周期安全管理制度”。这需要完善配套的房屋体检、房屋养老、房屋保险三项机制。上海在试行方案中明确2025年先行在多个区试点房屋安全管理三项制度，其中房屋养老金由公共账户和个人账户组成。

3.4 大力实施城市更新，推动城市内涵式发展
《建议》对城市更新有相关部署，提出坚持城市内涵式发展，大力实施城市更新，建设创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧的现代化人民城市。

中研普华产业研究院报告显示，2025年我国城市更新市场规模将突破8.6万亿元，到2030年有望迈入10万亿元级别，成为超级市场。在大力实施城市更新过程中，各地应打破“单打独斗”思维，既要考虑城市更新标杆项目撬动的消费体量，也要结合人口、产业集聚效应创新产城融合模式。

4 新模式实施的挑战与前景
4.1 实施过程中的主要挑战
要素配置结构性失衡：住房空间分布失衡、供需错配问题依然突出。一线城市由于严格的建设用地规模管控，其建成区用地与人口增长率的比值显著低于其他国际大都市；而中小城市则因土地扩张超过人口增长速度，出现供过于求现象。

租赁市场发展短板：房地产市场长期“重购轻租”，城镇家庭住房自有化率已超过七成，租赁市场则面临租金回报率低和机构化租赁占比低的“双低”困境。

存量住房品质提升：住房市场已逐步进入存量时代。中指研究院数据显示，2024年30个重点城市中，二手房成交量占总成交量的比重已达62.3%。同时，第七次人口普查数据显示，目前家庭户住房中有47.5% 建于1999年以前。随着房龄增长，安全隐患日渐凸显。

4.2 未来发展与展望
“十五五”期间，中国房地产行业将迎来深刻变革。从发展模式创新到供给体系优化，从品质标准升级到管理制度完善，多个发展方向共同构成了新时代房地产高质量发展的完整蓝图。

房地产发展新模式将更加注重：

以人为本：将“推动房地产高质量发展”放在“加大保障和改善民生力度，扎实推进全体人民共同富裕”战略任务中，进一步强化了房地产的民生属性

质效提升：从“规模扩张”转向“质量提升”，从“有房住”转向“住好房”

系统治理：从“危机应对型”政策依赖转向“系统治理型”长效机制建设

协调发展：核心城市群、都市圈将成为房地产高质量发展的核心载体，人口、产业的集聚将带动住房需求升级

总体而言，房地产未来五年的发展之路，要以人为本，回归居住本身属性，真正发挥好“人房地钱”的资源优势，有力促进房地产市场平稳健康发展。通过制度建设、供给优化、品质提升、风险防控等多措并举，中国房地产正在构建以“人”为核心、以“质”为导向的发展新生态。

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